Une auréole au plafond, quelques gouttes qui tombent dans un seau, et un logement qui ne vous appartient pas. Avant même de savoir d’où vient l’eau, deux questions arrivent : qui va payer la réparation, et comment obtenir qu’elle soit faite si personne ne bouge ? Les réponses tiennent dans quelques textes de loi, repris ici dans l’ordre où vous en aurez besoin.
Quand le toit d’un logement loué fuit, la réparation revient en règle générale au propriétaire ; le locataire ne paie que si la fuite vient d’un défaut de son entretien courant. Quatre repères :
Savoir qui est responsable d’une fuite de toiture commence par sa cause. Le tableau ci-dessous reprend les cas les plus courants.
| D’où vient la fuite ? | Qui fait réparer le toit ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Usure ou vieillissement de la toiture | Le propriétaire | La vétusté reste à sa charge, même pour une réparation dite locative. |
| Malfaçon ou vice de construction | Le propriétaire | L’entretien demandé au locataire s’arrête là où commencent la malfaçon et le vice de construction. |
| Cas de force majeure | Le propriétaire | La loi laisse la force majeure à sa charge, même pour une réparation locative. |
| Gouttières jamais dégorgées par le locataire | Le locataire, si la fuite en découle | Le dégorgement des gouttières dont il a l’usage exclusif fait partie de ses réparations locatives. |
| Dégradation causée par le locataire | Le locataire | Il répond des dégradations survenues pendant son bail. |
| Toit d’un immeuble en copropriété | La copropriété, par le syndic | Le toit fait partie des parties communes de l’immeuble. |
Les dégâts à l’intérieur du logement, eux, suivent une autre logique : celle de l’assurance, abordée plus bas.
La loi oblige le propriétaire à entretenir le logement et à faire toutes les réparations qui ne sont pas locatives : la couverture en fait partie. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lui fixe trois obligations qui entrent en jeu dès qu’un toit fuit :
En pratique, le propriétaire, que la loi appelle le bailleur, paie tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, et même les réparations locatives quand elles viennent de la vétusté ou de la force majeure. Une toiture usée par les années relève donc de lui, quel que soit l’endroit où l’eau finit par passer.
Le locataire paie quand la fuite vient d’un entretien courant qu’il n’a pas fait, par exemple des gouttières bouchées, ou d’une dégradation qu’il a causée. L’article 7 de la même loi met à sa charge l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives listées par le décret du 26 août 1987.
Pour la toiture, ce décret ne lui demande qu’une chose : le dégorgement des conduits des gouttières, chéneaux et descentes d’eaux pluviales des parties extérieures dont il a l’usage exclusif. Le cas type est une maison louée, dont le locataire est seul à utiliser les gouttières.
Le reste de l’entretien, intervention par intervention, fait l’objet d’une page qui explique qui entretient quoi sur une toiture louée.
Prévenez d’abord le propriétaire par écrit ; s’il ne réagit pas, mettez-le en demeure par lettre recommandée, puis passez par la conciliation avant de saisir le juge. Les étapes se suivent dans cet ordre :
Signalez la fuite par écrit dès la première trace, et gardez la preuve de ce signalement avec des photos datées. Un appel ne laisse pas de trace ; un mail ou un courrier fixe la date à laquelle le propriétaire a été informé, ce qui compte si le dossier va plus loin. Si votre bail est géré par une agence, prévenez-la aussi.
Une fuite ou infiltration au plafond n’a pas toujours son origine dans le toit : dans un immeuble, elle peut venir du logement du dessus. Signalez-la quand même, c’est à partir de ce signalement que la cause pourra être recherchée. Ces précautions viennent en plus des gestes à faire quand le toit fuit, pour protéger vos affaires en attendant l’intervention.
Deux mois après la lettre recommandée, sans accord, saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, puis le juge si besoin. La mise en demeure est une lettre recommandée avec accusé de réception qui demande formellement au propriétaire de faire les travaux. C’est elle qui fait partir le délai de deux mois.
Passé ce délai, la conciliation devient l’étape suivante. Elle est obligatoire avant de saisir le juge quand le litige porte sur 5 000 € ou moins.
Même face à un propriétaire qui refuse de réparer le toit ou répond manquer de moyens, la marche à suivre reste la même : un écrit, une mise en demeure, la conciliation, puis le juge.
Non : même si le propriétaire ne fait pas les travaux, le loyer reste dû ; seul le juge peut accorder une compensation. Cesser de payer de votre propre chef vous mettrait en défaut, alors que la loi est de votre côté sur la réparation du toit.
Deux mécanismes compensent la gêne :
Ces repères ne remplacent pas votre bail ni un conseil juridique : en cas de litige, la commission de conciliation et le juge tranchent.
Trois situations changent la marche à suivre : une fuite déjà présente à votre arrivée, un toit d’immeuble en copropriété, et les dégâts causés à vos affaires.
Prévenez votre propriétaire, ou l’agence qui gère votre bail, et protégez vos affaires en attendant. La réparation du toit étant en règle générale à sa charge, c’est à lui d’organiser la recherche et réparation de fuite par un couvreur.
Pas de sa propre initiative : c’est le juge qui peut autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de les lui rembourser. Sans cette autorisation ou un accord écrit du propriétaire, rien ne garantit que la facture vous sera remboursée.
Les textes ne fixent pas de délai précis de réparation, mais deux mois après une mise en demeure restée sans accord, vous pouvez saisir la conciliation. Votre premier signalement écrit reste la date de départ de votre dossier.
Une retenue n’est possible que pour un entretien que vous n’avez pas fait ou une dégradation qui vous est imputable, pas pour l’usure normale. Le locataire ne répond pas d’une dégradation due à la force majeure ou à la faute du propriétaire : gardez la preuve de votre signalement et l’état des lieux d’entrée.
Sources
