L’entretien d’une toiture en location oppose souvent locataire et propriétaire dès qu’une tuile glisse ou qu’une mousse s’installe. Chacun renvoie la facture à l’autre, et l’eau finit par s’infiltrer dans la charpente. Ce guide tranche, intervention par intervention, qui doit payer le nettoyage de toiture, la réparation et le démoussage du toit.
Trois textes encadrent la répartition des charges d’entretien d’une toiture entre locataire et propriétaire : le décret n°87-712, la loi n°89-462 et l’article 606 du Code civil. Connaître ces références évite la majorité des litiges, car la loi fixe une frontière claire entre ce qui relève de l’entretien courant et ce qui constitue une grosse réparation.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste exhaustive des réparations locatives à la charge du locataire. Concernant la toiture et ses accessoires, le texte impose au locataire :
L’article 1754 du Code civil renforce ce principe : les menues réparations qui résultent de l’usage normal du logement reviennent au locataire. À l’inverse, l’article 1755 précise qu’aucune réparation n’est à sa charge dès lors qu’elle est causée par la vétusté ou la force majeure (tempête, grêle, chute d’arbre).
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, fixe à son article 6 les obligations du bailleur. Le propriétaire doit :
Pour la toiture, cela couvre la réfection complète, le traitement des infiltrations, la réparation après sinistre et la rénovation liée à la vétusté du bâti. Le propriétaire reste également responsable des vices de construction et des défauts antérieurs à l’entrée du locataire.
Toute la répartition repose sur cette distinction. Les menues réparations couvrent les opérations légères et récurrentes liées à l’usage normal du logement (démousser une trappe, nettoyer une gouttière, refixer une tuile glissée). Le décret 87-712 en donne la liste.
Les grosses réparations sont définies par l’article 606 du Code civil : « rétablissement des couvertures entières », gros murs, voûtes et poutres. Toute intervention touchant à la structure, à la charpente ou à une réfection complète relève du propriétaire.
En pratique, trois critères tranchent : l’ampleur, la récurrence et la cause des travaux. Une intervention coûteuse, ponctuelle et liée à la vétusté ou à un sinistre bascule systématiquement côté bailleur.
Le décret n°87-712 confie au locataire toutes les opérations qui maintiennent la toiture et ses accessoires en bon état d’usage au quotidien. Ces interventions restent peu coûteuses, faciles à programmer et indispensables pour éviter qu’un défaut mineur ne dégénère en sinistre lourd.
Le dégorgement des gouttières, chéneaux et tuyaux d’évacuation des eaux pluviales figure noir sur blanc dans le décret 87-712. Le locataire doit retirer feuilles mortes, mousses et débris au moins une fois par an, idéalement à l’automne après la chute des feuilles et au printemps.
Une gouttière bouchée provoque un débordement, ruisselle sur la façade et finit par infiltrer le mur ou la sous-toiture. Si le locataire néglige ce nettoyage et qu’un dégât en découle, sa responsabilité peut être engagée à l’état des lieux de sortie. Pour les maisons à étage ou les accès difficiles, faire appel à un couvreur professionnel reste à sa charge financière, même si l’intervention est technique.
Le démoussage léger entre dans le cadre de l’entretien courant : passage manuel sur les zones accessibles, brossage doux, traitement préventif de surface. Le locataire doit aussi garder en état les accès au toit quand ils existent (trappes, échelles fixes, garde-corps de terrasse).
La frontière se situe au niveau de l’ampleur du traitement. Un démoussage complet sous pression, l’application d’un hydrofuge professionnel ou un traitement curatif sur toute la surface du toit basculent côté propriétaire (voir H2 suivant). Le locataire reste responsable du geste régulier, pas de la rénovation du revêtement.
Le décret 87-712 prévoit le remplacement des tuiles ou ardoises déplacées ou cassées par un acte de la vie courante : passage sur le toit pour un entretien, intervention d’un antenniste, choc d’une branche limitée. Le locataire doit alors remplacer les éléments concernés, en restant à l’identique.
Deux limites importantes à connaître. D’abord, la vétusté : si une tuile tombe parce qu’elle est usée par les années, l’article 1755 du Code civil exonère le locataire. Ensuite, la force majeure : tempête, grêle, chute d’arbre majeure, gel exceptionnel. Dans ces deux cas, la facture revient au propriétaire, et l’assurance habitation du bailleur (ou la PNO) prend généralement le relais.
Dès qu’une intervention dépasse l’entretien courant, qu’elle touche à la structure du toit ou qu’elle découle de la vétusté, la facture revient au propriétaire. L’article 606 du Code civil et la loi du 6 juillet 1989 ne laissent aucune marge d’interprétation sur ces cas.
Toute intervention qui modifie ou remplace une partie significative du toit relève du bailleur. Cela couvre :
Ces postes engagent la structure du bâtiment et représentent des montants élevés. L’article 606 du Code civil les classe expressément parmi les grosses réparations, à la charge exclusive du propriétaire.
Un démoussage complet réalisé par un couvreur (nettoyage haute pression sur toute la surface, brossage technique, traitement curatif anti-mousse, application d’un hydrofuge de protection) sort du cadre de l’entretien courant. Ces opérations protègent le revêtement, prolongent la durée de vie du toit et relèvent de la conservation du bien.
Elles incombent donc au propriétaire, qui en tire le bénéfice patrimonial. Une fois le traitement réalisé, l’entretien léger annuel revient au locataire.
Trois causes basculent automatiquement la responsabilité côté bailleur :
Dans ces trois cas, l’assurance multirisque habitation du propriétaire ou son assurance propriétaire non occupant (PNO) prend en charge tout ou partie des travaux selon les garanties souscrites.
Une fuite de toiture, une infiltration par défaut d’étanchéité ou une moisissure consécutive à ces désordres relèvent du propriétaire dès lors que la cause est extérieure au logement. Le locataire n’a pas à payer la réparation du toit, ni les dégâts intérieurs causés par l’eau (peinture, plafond abîmé, plâtre dégradé).
Sa responsabilité peut en revanche être engagée s’il est prouvé qu’il a aggravé le sinistre par négligence : signalement tardif au bailleur, gouttière non nettoyée depuis des années, intervention bricolée sur le toit. D’où l’importance d’alerter le propriétaire par écrit dès l’apparition d’une trace, d’une auréole ou d’une infiltration, et de conserver une trace datée de ce signalement.
Ce tableau résume la répartition des charges les plus fréquentes entre locataire et propriétaire. À garder sous la main avant tout devis ou échange avec son bailleur.
| Intervention | Locataire | Propriétaire | Commentaire |
| Nettoyage des gouttières et chéneaux | ✅ | — | Au moins 1 fois/an, davantage si arbres à proximité |
| Démoussage léger et manuel | ✅ | — | Sur zones accessibles, geste préventif |
| Démoussage complet + hydrofuge | — | ✅ | Traitement curatif sur toute la surface |
| Remplacement de quelques tuiles déplacées | ✅ | — | Si lié à l’usage, pas à la vétusté |
| Réfection partielle ou totale de la couverture | — | ✅ | Article 606 du Code civil |
| Isolation sous toiture / combles | — | ✅ | Travaux de rénovation énergétique |
| Faîtage, bandes de rive, noues | — | ✅ | Étanchéité structurelle du toit |
| Réparation de la zinguerie | — | ✅ | Sauf dégradation imputable au locataire |
| Remplacement d’une fenêtre de toit (Velux) | — | ✅ | Sauf casse causée par le locataire |
Certaines interventions exigent un couvreur professionnel : travail en hauteur, garantie décennale, assurance en cas de sinistre.
Le locataire mandate un couvreur pour l’entretien courant difficile d’accès (gouttières en hauteur, démoussage léger sur toit en pente, tuiles déplacées) et conserve la facture pour l’état des lieux.
Le propriétaire mandate un couvreur pour les grosses réparations : réfection de couverture, démoussage complet avec hydrofuge, fuite, zinguerie, Velux. La facture est déductible des revenus fonciers.
Un diagnostic toiture annuel reste le meilleur réflexe pour anticiper avant que le désordre s’installe.
Besoin d’un devis pour votre toiture ? GB Peinture intervient sur toute la Haute-Savoie et la Savoie. Devis gratuit sous 48 h.
En location meublée classique (résidence principale), la répartition reste identique à la location vide : entretien courant pour le locataire, grosses réparations pour le propriétaire.
En location saisonnière (meublé de tourisme, Airbnb, gîte), le locataire de passage n’a aucune obligation : l’intégralité de l’entretien de la toiture revient au propriétaire, du nettoyage des gouttières au démoussage.
Non, jamais sans accord du propriétaire. Une retenue unilatérale sur le loyer constitue un impayé et peut justifier une procédure d’expulsion.
La marche à suivre : signaler le problème par lettre recommandée, puis en l’absence de réponse, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. Seul un juge peut autoriser la déduction (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Exception : urgence absolue (fuite active), à condition de prévenir le bailleur immédiatement.
Plusieurs indices doivent alerter : mousses, lichens ou traces noires étendues, tuiles déplacées ou cassées, gouttières débordantes ou descellées, auréoles et taches d’humidité au plafond, combles humides avec isolation détrempée, faîtage descellé ou bandes de rive décollées.
Un entretien préventif suffit pour les signes mineurs. Une rénovation s’impose dès que la structure ou l’étanchéité sont en cause, ou si la toiture dépasse 30 à 40 ans sans intervention lourde.
